Andelsboligforeninger

12-08-2002

Specielle forhold som er gældende for andelsboligforeninger og andelshavere

Artiklen beskriver bl.a. den nye skatteretlige praksis, når en andelsboligforening overdrager en lejlighed til et medlem, som tidligere har været udlejet til et ikke-medlem. Artiklen indeholder også en beskrivelse af de skattemæssige regler for andelshaverne, herunder ved salg af andelsbeviser og ved likvidation af andelsboligforeninger.

Gode råd

  • Ophørsbeskatning kan undgås ved, at andelsboligforeningen opretholder erhvervsmæssig udlejning til ikke-medlemmer.
  • Kun overdragelser fra et ikke-medlem til et medlem foretaget fra og med 1994 er omfattet af ophørsbeskatningen.
  • Vær opmærksom på, at der er forskel på beskatningen af medlemmerne, hvis ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.

Civilretlige regler for andelsboligforeninger

Private andelsboligforeninger er foreninger, der har til formål at eje og drive en ejendom på andelsbasis. Foreningens medlemmer - andelshaverne - har hver en andel i foreningens formue og hvert andelsbevis giver brugsret til en lejlighed eller en forretning i ejendommen.

Retsforholdene for andelsboligforeninger reguleres af den enkelte forenings vedtægter samt af almindelige foreningsretlige regler.

Andelsboligforeninger kan kun oprettes, hvis mindst 1/3 af lejerne er medlemmer ved erhvervelsen af ejendommen. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening må prisen ikke overstige værdien af andelen i foreningens formue inkl. forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand.

Ejendommens værdi kan ansættes til en af følgende værdier:

  • Anskaffelsessummen.
  • Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.
  • Den seneste ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer.
  • Den ansatte ejendomsværdi med sædvanlig prioritering pr. 1. april 1981 med et tillæg på 22%.

Værdien af forbedringer kan ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af afskrivninger herpå. Den opgjorte formue fordeles mellem andelene efter vedtægternes bestemmelse herom.

Andelsboligforeningers skattepligt

Andelsboligforeninger er skattepligtige efter selskabsskatteloven. Der er dog kun tale om en begrænset skattepligt, fordi det kun er indtægter fra erhvervsmæssig virksomhed samt fortjenester eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af erhvervsmæssige aktiver, der beskattes.

Erhvervsmæssig indkomst og erhvervsmæssige aktiver opstår, når foreningen har omsætning med ikke-medlemmer.

Driftsindtægter

Andelsboligforeninger skal beskattes af huslejeindtægt fra erhvervsmæssig udlejning. Erhvervsmæssig udlejning omfatter ikke kun udlejning til erhvervsformål, men også udlejning til beboelse, hobbyvirksomhed og garage mv.

Indtægter fra udlejning af f.eks. selskabslokaler til andelshaverne er ikke skattepligtig indkomst, medens udlejning af de samme lokaler til ikkemedlemmer er skattepligtig indkomst.

Renteindtægter

Renteindtægter er normalt ikke skattepligtige for andelsboligforeninger. Skattefriheden gælder dog ikke renter, der tilskrives en driftskonto. Disse renter skal medregnes fuldt ud ved indkomstopgørelsen. Det vil sige, at renter af eksempelvis lejeindtægter og hensættelser til senere vedligeholdelse eller andre formål, der vedrører den løbende erhvervsmæssige drift af ejendommen, er skattepligtige for andelsboligforeningen.

Salgsavancer

Andelsboligforeninger kan have 2 former for afståelse af lejligheder. Der kan dels være tale om et egentligt salg af en lejlighed. Dette gælder typisk ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Og dels kan en lejlighed, der har været udlejet til et ikke-medlem, overtages af et eksisterende eller nyt medlem.

Overgang til et nyt medlem
Overgangen fra et ikke-medlem til et medlem sidestilles skatteretligt med salg. I overensstemmelse med Landsskatterettens seneste praksis indtræder beskatningen først på det tidspunkt, hvor andelsboligforeningen ikke længere anses for at drive erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Dette tidspunkt kan indtræde, når den sidste lejlighed overgår fra et ikke-medlem til et medlem.

I forbindelse med overgangen af den sidste lejlighed vil andelsboligforeningen blive skattepligtig af værdistigningen på de lejligheder, som har været udlejet til ikke-medlemmer.

Værdistigningen skal opgøres som forskellen mellem anskaffelsessummen for de pågældende lejligheder og lejlighedernes markedsværdi på det tidspunkt, hvor den sidste lejlighed overgår fra et ikke-medlem til et medlem. Dermed bliver også værdistigningen af de enkelte lejligheder fra salgstidspunktet til tidspunktet for det sidste salg skattepligtig.

Avancen skal herudover opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven eller eventuelt efter lov om beskatning af fortjeneste ved førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder.

Den skattemæssige behandling i forbindelse med fuldstændigt ophør af erhvervsmæssig udlejning har dog ikke været prøvet i praksis. Der hersker derfor en vis usikkerhed på området, som forhåbentligt bliver afklaret i løbet af efteråret.

Reglerne om ophørsbeskatning har undergået mange ændringer igennem årene. Dette betyder bl.a., at beskatningen af værdistigninger på lejligheder, som har været udlejet til ikke-medlemmer, kun gælder de lejligheder, som er overgået til medlemmer efter den 1. januar 1994.

Afståelse af ejerlejligheder

Hvis andelsboligforeningens ejendom er opdelt i ejerlejligheder, udgør hver enkelt lejlighed en selvstændig ejendom.

Andelsboligforeningen har derfor mulighed for at afstå lejligheder enkeltvist, når de bliver ledige.

Avance ved afståelse af sådanne lejligheder er skattepligtig for andelsboligforeningen, hvis lejligheden har været udlejet til et ikke-medlem på et tidspunkt i andelsboligforeningens ejertid.

Hvis lejligheden udelukkende har været benyttet af et medlem, er avancen skattefri for andelsboligforeningen.

Forbedringer udført af ikke-medlemmer

Der er praksis for,at udlejere beskattes af forbedringsarbejder, som er udført i udlejede lokaler og som er finansieret af lejeren. Der skal dog være tale om bygningsarbejder af varig værdi for ejendommen.

Det er derfor ikke hensigtsmæssigt, at en andelsboligforening aftaler en lejenedsættelse med en lejer mod, at lejeren selv foretager forbedringer af lejemålet.

Driftsudgifter

Andelsboligforeninger skal opgøre deres samlede driftsudgifter. Skatteretligt har driftsudgifterne kun interesse, hvis andelsboligforeningen har skattepligtig indkomst i form af eksempelvis lejeindtægter.

Men hvis andelsboligforeningen har skattepligtige lejeindtægter, kan foreningen naturligvis fradrage de udgifter, som har været afholdt for at erhverve denne indkomst.

Driftsudgifterne opgøres samlet for hele ejendommen. Dette skyldes bl.a., at det ikke er muligt at opdele de fleste omkostningstyper på den erhvervsmæssige del og den ikke-erhvervsmæssige del af ejendommen.

Forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, der afholdes på ejendommen, skal opgøres efter de skatteretlige regler. Vedligeholdelse defineres som arbejder, der sætter ejendommen i samme stand som ved andelsboligforeningens erhvervelse, medens forbedring defineres som arbejder, der sætter ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen.

Selv om driftsudgifterne opgøres samlet, kan kun den del af udgifterne, som forholdsmæssigt kan henføres til den udlejede del, fradrages i den skattepligtige indkomst.

Den forholdsmæssige del opgøres på baggrund af ejendommens samlede lejeindtægter. Andelshavernes boligafgift er ofte lavere end den leje, som ikke-medlemmer betaler. Ved beregningen af det forholdsmæssige fradrag skal boligafgiften derfor reguleres til samme leje, som ikke-medlemmer betaler - eventuelt opgjort pr. kvadratmeter.

Beskatning af andelshavere

Andelshaverne kan komme ud for skattemæssige problemstillinger i forbindelse med lav boligafgift, afståelse af andelsbevis, overtagelse af en lejlighed eller likvidation af andelsboligforeningen.

Boligafgift

Landsskatteretten afgjorde i 2000, at der ikke er hjemmel til at beskatte en andelshaver af en eventuel økonomisk fordel ved en lav boligafgift sammenlignet med den leje, som ikke-medlemmer betaler.

Størrelsen af lejernes lejebetaling har altså ingen indflydelse på den skatteretlige behandling af andelshavernes betaling af boligafgift.

Optagelse af lån til nedsættelse af andelsbevisets værdi

Mange andelsboligforeningers formue vokser igennem årene og i takt med formuens vækst vokser også værdien af det enkelte andelsbevis. Dette kan medføre, at en eventuel køber kan have vanskeligt ved at finansiere købet af andelsbeviset.

Mod sikkerhed i den faste ejendom kan andelsboligforeninger optage lån for straks derefter at udlodde låneprovenuet til andelshaverne. Derved nedbringes andelsværdien.

Låneoptagelsen og udlodningen kan foretages uden skattemæssige konsekvenser for andelsboligforeningen.

Det udloddede provenu vil imidlertid være skattepligtigt for andelshaverne som aktieindkomst; det vil sige med en skat på op til 43%.

Optagelsen af lånet og udlodningen af låneprovenuet vil endvidere medføre en stigning i boligafgiften, da andelsboligforeningen har påtaget sig en yderligere gældsforpligtelse.

Som hovedregel kan det derfor ikke betale sig at anvende denne model. Hvis ejendommens lejligheder er opdelt i ejerlejligheder, er der dog udelukkende tale om en fremrykket beskatning.

I stedet kan man overveje at nedsætte boligafgiften samtidig med en gradvis optagelse af nye lån i ejendommen (nedsparingslån).

Afståelse af andelsbeviset

En andelshavers afståelse af sin andelsbolig er som hovedregel skattefri.

Skattefriheden er dog betinget af,at andelshaveren har haft brugsret til en lejlighed mv., som andelshaveren eller dennes familie har anvendt til beboelse. Det er desuden en betingelse, at den ejendom, hvori lejligheden er beliggende, ikke er opdelt i ejerlejligheder.

Hvis ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, er en avance ved afståelsen af andelsbeviset skattepligtig for andelshaveren.

Avancen skal opgøres efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven. Det betyder, at avancen opgøres som forskellen mellem andelshaverens anskaffelsessum og hans afståelsessum. Den opgjorte avance beskattes som kapitalindkomst; det vil sige med op til 59%(ekskl.kirkeskat), hvis andelsbeviset har været ejet i under 3 år.

Har andelshaveren ejet andelsbeviset i over 3 år, er avancen aktieindkomst, der beskattes med op til 43%.

Afståelse af andelsbeviset til andelsboligforeningen

Andelsbeviser kan afstås til andelsboligforeningen. Dette salg betragtes skatteretligt som udbytte og den udtrædende andelshaver beskattes fuldt ud af afståelsessummen; altså uden fradrag af anskaffelsessummen. Beskatningen sker som aktieindkomst.

Den udtrædende andelshaver kan søge om dispensation, således at afståelsen beskattes efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven. Herved opnår andelshaveren fradrag for sit oprindelige indskud ved opgørelsen af avancen. Og hvis bopælskravet er opfyldt, er avancen skattefri.

Ved et sådant salg skal lejligheden overdrages til markedsprisen.

Likvidation af andelsboligforeningen

Andelsboligforeninger kan vedtage at sælge ejendommen for derefter at likvidere foreningen. De kan også vælge at udlodde lejlighederne til andelshaverne i forbindelse med en likvidation. I begge tilfælde er udlodningen skattefri.

Hvis lejlighederne udloddes i forbindelse med likvidationen, skal de overtages af andelshaverne til markedsprisen.

Hvis en lejlighed overdrages til en favørpris, vil skattemyndighederne anse forskellen mellem favørprisen og markedsprisen som en yderligere afståelsessum for andelsbeviset og den udtrædende andelshaver vil blive beskattet af forskelsbeløbet.

 


Artiklen er udarbejdet i samarbejde med ReviTax