Beskatning af ferieboliger

11-05-2006

Overblik over reglerne for beskatning ved drift og salg af ferieboliger

Gennem de senere år er der sket store stigninger i priserne på sommerhuse og ferielejligheder. Nogle steder har der været tale om tocifrede stigningsprocenter flere år i træk.

I samme periode er der blevet opført og renoveret en del feriecentre rundt omkring i landet. Sommerhuse og ferielejligheder er blevet folkeeje, og der er derfor kommet mere fokus på beskatningen af driften og salget af sommerhuse og ferielejligheder.

Reglerne for beskatning af feriehuse gælder også de såkaldte hotelejerlejligheder. Hotelejerlejligheder ligger typisk i et ferieområde, men de er vurderet som erhvervsejendomme, og der bliver derfor ikke beregnet ejendomsværdiskat.

Der er forskellige meninger om, hvordan disse hotelejerlejligheder skal behandles skattemæssigt. En hotelejerlejlighed er en feriebolig placeret i et feriecenter, hvor der som udgangspunkt er hotelpligt. Lejlighederne sælges på forskellige vilkår, men ofte forpligter ejeren sig til at stille sin lejlighed til rådighed for udlejning gennem feriecentret. I nogle tilfælde har ejeren rådighed over lejligheden i et antal uger om året.

Især indenfor de seneste år er der opført feriecentre i hele landet, som er opdelt i og solgt som hotelejerlejligheder. Desuden er en del ældre hotelkomplekser blevet renoveret og herefter opdelt og solgt som hotelejerlejligheder.

Erfaringen viser, at opgørelsen af det skattemæssige resultat af ferielejligheder ikke selvangives og lignes helt ens over hele landet. Nedenfor beskrives de regler, der skal bringes i anvendelse for bedst muligt at sikre, at det skattemæssige resultat ved udlejningen af ferieejerlejligheder bliver selvangivet i overensstemmelse med lovgivning og praksis på området.


Rådighed
En stor del af hotelejerlejlighederne står til rådighed for privat benyttelse for ejeren. I disse tilfælde skal resultatet opgøres efter reglerne om udlejning af fritidsbolig. Dette er slået fast af Landsskatteretten i juni 2004.

Står lejligheden ikke til rådighed for ejeren, skal der selvangives efter de almindelige regler for udlejningsejendomme. Det umiddelbare indtryk er, at det kun er få, der opfylder betingelserne for at kunne selvangive udlejningen som erhvervsmæssig virksomhed, selvom lejligheden i princippet stedse skal stå til rådighed for hoteldriften.

Erhvervsmæssig udlejning af et sommerhus er i strid med sommerhuslovgivningen. Her er det teoretiske udgangspunkt således, at sommerhuset står til rådighed for ejeren. Der findes dog eksempler på, at man kan aftale sig frem til ikke at ville anvende sommerhuset privat. I disse tilfælde bliver sommerhuset fuldt og helt stillet til rådighed for et udlejningsbureau. Der kan således forekomme erhvervsmæssig udlejning både vedrørende sommerhuse, ferielejligheder og hotelferielejligheder.

Begrebet "erhvervsmæssig udlejning" er ikke det samme i skattelovgivningen, som i sommerhuslovgivningen. Husstanden kan således godt eje 2 eller 3 sommerhuse efter sommerhuslovgivningen uden at der er formodning for erhvervsmæssig anvendelse, mens der kan foreligge erhvervsmæssig udlejning efter virksomhedsskatteloven allerede ved udlejning af blot ét sommerhus. Det forudsætter som sagt, at man fuldstændigt har fraskrevet sig retten til privat benyttelse. Hvor Skov- og Naturstyrelsens grænse går for, hvor mange sommerhuse, der kan udlejes erhvervsmæssigt, er ikke klarlagt endeligt.

SKAT har en indberetningspligt overfor Skov- og Naturstyrelsen, når sommerhusudlejning bliver selvangivet som erhvervsmæssig virksomhed. De fleste vælger at anvende virksomhedsskattelovens regler, herunder den såkaldte kapitalafkastordning. Indberetningen til Skov- og Naturstyrelsen forholder sig ikke til, om udlejning er i strid med sommerhuslovgivningen. Hotelejerlejligheder bliver ikke indberettet.

I modsætning til sommerhuse, kan man eje hotelferieejerlejligheder igennem et selskab. Hvis selskabets aktionærer er omfattet af hovedaktionærbegrebet, skal de beskattes af værdien af privat anvendelse, i det omfang, de har hotellejligheden til rådighed.

Den vurderingsmæssige status er ikke af afgørende betydning for den skattemæssige behandling. Det er selve benyttelsen af lejligheden som fritidsbolig, der er afgørende. Dette gælder uanset om lejligheden er vurderet som helårsbolig eller erhvervsejendom.


Det skattemæssige resultat
Ejere af ferieejerlejligheder skal opgøre det skattemæssige resultat efter reglerne i ligningslovens § 15 o, hvis lejligheden er til rådighed for privat benyttelse. Det er tilstrækkeligt, at lejligheden har været til rådighed for privat benyttelse. Det er uden betydning om lejligheden rent faktisk er benyttet privat. Hvis ikke ejeren effektivt har fraskrevet sig retten til privat benyttelse, anses lejligheden for at have været til rådighed for privat benyttelse.

Ligningslovens § 15 o indeholder 2 metoder til opgørelse af indkomsten. Man kan vælge at opgøre og fradrage de faktiske omkostninger til vedligeholdelse af indbo og inventar, foretage skattemæssige afskrivninger på de erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler samt fradrage ejendomsskatter. Fradraget kan foretages forholdsmæssigt efter udlejningens omfang. Herudover kan man fradrage de omkostninger, der er direkte forbundet med udlejningen. Fradraget kan ikke overstige lejeindtægten.

Man kan også vælge den såkaldte 40 % regel, hvor man fratrækker 7.000 kroner i bundfradrag og 40 % af resten. Man er til gengæld afskåret fra at få fradrag for faktiske omkostninger. Heller ikke dette fradrag kan overstige lejeindtægten. Man kan skifte fra 40 % reglen til opgørelse efter faktiske udgifter, men ikke omvendt.

Anvender man 40 % reglen, skal der betales ejendomsværdiskat for hele året. Fradrager man en forholdsmæssig andel af de faktiske udgifter, skal man også betale forholdsmæssig ejendomsværdiskat. I tilfælde af, at man selvangiver efter reglerne for erhvervsejendomme, hvor de fleste anvender virksomhedsskattelovens regler, skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Selskaber betaler heller ikke ejendomsværdiskat.


Beskatning ved salg

Salg af et sommerhus eller en ferieejerlejlighed, herunder en hotelejerlejlighed, der er benyttet som fritidsbolig af ejeren, er omfattet af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis udlejningen har været godkendt som erhvervsmæssig virksomhed i hele ejertiden, vil et salg derimod udløse beskatning af ejendomsavance i forbindelse med salg.

Der er i loven flere forudsætninger for et skattefrit salg af sommerhuse. Det er blandt andet et krav, at ejeren eller dennes husstand har benyttet ejendommen til private formål. Nogle feriehuse ligger ikke i et decideret sommerhusområde. Det gælder blandt andet de fleste feriehuse i udlandet, ejet af danskere. Disse huse er omfattet af de samme regler, som feriehuse i Danmark. Der kan dog være lempelsesmulighed efter dobbeltbeskatningsoverenskomsterne for de enkelte lande.


Særligt om enfamiliehuse

Et enfamiliehus, der udelukkende har været brugt til fritidsformål, kan som udgangspunkt ikke sælges skattefrit, da det ikke "har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand".

Ligningsrådet kom dog til det modsatte resultat i en afgørelse fra 2003. Her var der tale om et enfamiliehus, der udelukkende havde været anvendt til fritidsformål. Ejeren af huset havde ansøgt om, at ejendommen ændrede status til sommerhus, hvilket der var givet afslag på. Under henvisning til særlige regler i boligreguleringslovgivningen var det Ligningsrådets opfattelse, at afslaget på omkvalificering til sommerhus ikke var korrekt. Ejendommen kunne derfor sælges skattefrit efter sommerhusreglen.

Et enfamiliehus kan derfor som udgangspunkt sælges skattefrit efter sommerhusreglen, hvis huset er købt og anvendt som sommerbolig, og det ikke er muligt at få ejendommen omvurderet til et sommerhus. Hvis man har mulighed for at få huset omvurderet til at være et sommerhus, skal man anmode om ændringen, hvis man vil være sikker på at kunne anvende sommerhusreglen.

Det er i det hele taget en god idé at anmode om et bindende svar, hvis man er i tvivl om den skattemæssige behandling af et salg.