Ejendom i Spanien

06-08-2003

En gennemgang af de generelle beskatningsprincipper for køb og salg af fast ejendom i Spanien.

Gode råd

  • Køber skal huske at tilbageholde 5% af købesummen og at indbetale beløbet til de spanske skattemyndigheder for at undgå hæftelse for sælgers avanceskat.
  • Indkomst og formue skal hvert år selvangives i Spanien.
  • En overdragelsesaftale er ikke tilstrækkelig. Der skal udarbejdes skøde af hensyn til tinglysning.
  • Foretag de sædvanlige undersøgelser vedrørende hæftelser, ejerforeningsvedtægter og fredning mv.
  • Søg juridisk og skattemæssig vejledning i Spanien.

Det skal understreges, at artiklen kun beskriver de mest basale forhold, og det anbefales derfor at søge rådgivning i hver enkelt sag for at få afklaret de specifikke juridiske og skattemæssige forhold.

Spanske regler

Beskatning ved køb af fast ejendom

Ved køb af fast ejendom i Spanien skal køber enten betale moms eller afgift alt afhængig af omstændighederne ved transaktionen.

Moms ved køb af ny fast ejendom
Det første køb af et beboelseshus (dvs. når huset købes direkte af en producent) bliver tillagt moms med en reduceret sats på 7%.

Men køb af en grund fra et momsregistreret selskab tillægges den normale momssats på 16%.

Afgift ved køb af brugt fast ejendom
Afgiften opkræves med en sats på 6% eller 7% af den faste ejendoms markedsværdi (beboelseshuse eller grunde). Hvis købet lånefinansieres, opkræves der tillige en afgift på mellem 0,5% - 1,5% af lånebeløbet.

For at sikre betaling af skat på avancer fra en ikke-hjemmehørende sælger stiller spansk lovgivning krav om, at køber af fast ejendom tilbageholder 5% af købesummen og indbetaler beløbet til skattemyndighederne. De fleste notarer gør opmærksom herpå, men køber skal have det i erindring. Ved køb af et hus fra en ikke-hjemmhørende sælger, der ikke betaler denne skat, hæfter den nye ejer for skatten, og skattemyndighederne kan beslaglægge ejendommen for at få dækket gælden.

Løbende beskatning af fast ejendom

Når ejeren selv anvender ejendommen
Efter hvert indkomstår skal der indgives selvangivelse for:

  • Indkomstskat: indkomstskattesatsen er 25%. Indkomsten beregnes som 2% af den værdi, der svarer til den offentlige ejendomsværdi.
  • Formueskat: pålægges den faste ejendom med en sats på 0,2% - 2,5% (afhængig af ejendommens værdi) af den højeste af følgende værdier: købesummen, den offentlige ejendomsværdi eller en værdi fastsat af skattemyndighederne i forbindelse med andre skatter.
  • Ejendomsskat: en direkte skat, der pålægges den faste ejendom med en sats på ca. 0,4% (fast ejendom og bygninger). Satsen varierer afhængig af antallet af beboere.

Når ejendommen udlejes
Indkomst, der er optjent af en ikke-hjemmehørende person fra en ejendom i Spanien, er skattepligtig indkomst, som beskattes med en sats på 25%. Ikke-hjemmehørende personer kan ikke fratrække driftsudgifter. Selvangivelse skal typisk ske kvartalsvist.

Også i dette tilfælde skal ikke-hjemmehørende personer betale formueskat og ejendomsskat.

Beskatning ved salg af fast ejendom

Ejendomsavance
Den avance, der optjenes af en ikke-hjemmehørende person ved at sælge fast ejendom i Spanien, beskattes med en personlig indkomstskattesats på 35%.

Avancen opgøres som forskellen mellem den faktiske salgssum og ejendommens købesum. Købesummen inklusive handelsomkostninger pristalsreguleres.

Der gælder særlige regler, hvis ejendommen blev anskaffet før 1996.

Den salgssum, der fremgår af skødet, skal svare til markedsprisen og er underlagt spansk ligning.

Grundværdiskat (kommunalskat)
Endvidere skal der betales en skat af grundens værdistigning i ejertiden. Værdistigningen på grunden beregnes på basis af nogle koefficienter på 2,7% - 3,7% pr. år, dog maksimalt i 20 år. Skatten af denne beregnede værdistigning udgør 26% - 30%.

For at undgå hæftelse for denne skat er køber forpligtet til at tilbageholde skatten og overføre beløbet til skattemyndighederne, hvis sælger ikke er hjemmehørende i Spanien.

Gave eller arv

Hvis fast ejendom beliggende i Spanien erhverves ved gave eller arv, skal der betales arve- eller gaveafgift. Afgiften skal betales af den person, som modtager den faste ejendom, uanset om personen er bosiddende i Spanien eller ej. Beskatningsgrundlaget er den faktiske værdi af ejendommen (den omtrentlige markedsværdi) fratrukket afholdte

udgifter. Hvis den faste ejendom er erhvervet ved arv, gives der forskellige fradrag. Den gældende afgiftssats ligger mellem 7,65% og 35%. Hvis der ikke var familiemæssige relationer mellem den afdøde og arvingen, kan afgiftssatsen være højere.

Øvrige bemærkninger

Før der erhverves fast ejendom i Spanien ved skøde (hvad enten det drejer sig om et beboelseshus eller et grundstykke mv.), er det almindeligt, at der udarbejdes en overdragelsesaftale mellem køber og sælger, selv om dette strengt taget ikke er nødvendigt.

Kontraktparterne er forpligtede af aftalen, og køberen har dermed ejendomsretten til ejendommen. Men aftalen er ikke i sig selv tilstrækkelig til at få købet tinglyst - hvilket er meget vigtigt for at sikre ejendommen mod andre købere - og ej heller til at optage et realkreditlån. Derfor skal der udarbejdes et skøde.

Generelt
Før underskrift af en købsaftale eller et skøde bør man naturligvis foretage de normale undersøgelser, herunder:

  • Undersøg via tinglysningskontoret, om der påhviler den faste ejendom nogle hæftelser, som ikke er oplyst af sælger i de indledende forhandlinger.
  • Undersøg en eventuel ejerforenings vedtægter, og om sælger har betalt sine forpligtelser til ejerforeningen.
  • Undersøg, om ejendommen er fredet.

Udgifter
Hvis kontrakten ikke indeholder særlige klausuler, skal sælger afholde følgende udgifter:

  • Grundværdiskatten.
  • Første og anden påtegning af skødet hos notaren.

Hvis kontrakten ikke anfører andet, er køber ansvarlig for at afholde følgende udgifter:

  • Tinglysningsgebyr.
  • Kopier af skødet.
  • Overførsel af momsen.

Afholdelsen af de ovennævnte udgifter, gebyrer og skatter kan fordeles anderledes via aftalen, hvis sælger er en producent. I det tilfælde forbyder lovgivningen, at køber betaler udgifter, som er pålagt sælger.

Som eksempel kan nævnes udgifter til anmeldelse af et nyt byggeprojekt ("declaración de obra nueva"), anmeldelse af udstykning ("declaración de division horizontal") samt sletning af eventuelle eksisterende realkreditlån.

Danske regler

Danmark beskatter efter globalindkomstprincippet, og som følge heraf skal en person, der er fuldt skattepligtig til Danmark, betale dansk ejendomsværdiskat, hvis personen har rådighed over en ejerbolig i Spanien.

Ejendomsværdiskatten beregnes efter danske regler, og som beregningsgrundlag anvendes handelsværdien pr. 1. januar 2001 eller handelsværdien i det aktuelle indkomstår, hvis denne er lavere.

Ved afståelse af en fritidsbolig vil fortjenesten normalt være skattefri efter "sommerhusreglen". Ifølge dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Spanien er Spanien som kildeland imidlertid tillagt beskatningsretten til indkomst og formue af fast ejendom, der ligger i Spanien. Det betyder, at Spanien kan opkræve indkomstskat og formueskat af ejendommen efter interne spanske regler, jf. ovenfor.

I relation til dobbeltbeskatningsoverenskomsten anses den danske ejendomsværdiskat for at være en formueskat. For at imødegå en dobbelt formuebeskatning er Danmark forpligtet til at nedsætte ejendomsværdiskatten med de spanske formueskatter vedrørende ejendommen i Spanien. Nedsættelsen sker efter creditmetoden; dvs. med faktisk

betalt formueskat i Spanien - dog højst den beregnede danske ejendomsværdiskat.

 


Artiklen er udarbejdet i samarbejde med ReviTax