Ejerlejlighedsforeninger

27-02-2004

Beskatning af ejerlejlighedsforeninger og deres medlemmer

Det har gennem årene været antaget, at ejerlejlighedsforeninger ikke er selvstændige skattesubjekter, hvorved det er det enkelte medlem - og ikke foreningen selv - der skal beskattes af ejerlejlighedsforeningens eventuelle indtægter.

Ligningsrådet lagde i 2003 op til en praksisændring,hvorefter ejerlejlighedsforeninger i visse tilfælde kan være selvstændige skattesubjekter. Men denne praksisændring medfører naturligvis en anden problemstilling; nemlig om det er den enkelte ejerlejlighedsforening eller medlemmerne, som er rette indkomstmodtager af f.eks. en realiseret avance ved salg af en loft- eller viceværtlejlighed.

Gode råd

  • Slå koldt vand i blodet. Vi er uenige i Ligningsrådets praksisændring, og efter vor opfattelse vil praksis falde på plads igen på et senere tidspunkt.
  • For at reducere risikoen for beskatning kan foreningen ændre vedtægterne på de punkter, som Ligningsrådet lægger særlig vægt på. Især bør det enkelte medlems hæftelse ikke begrænses.
  • Hvis foreningen skulle blive anset for at være et selvstændigt skattesubjekt, behøver det ikke nødvendigvis at medføre en ændret skat for hverken foreningen eller medlemmerne. En ændring, der medfører beskatning, bør påklages.
  • Sørg for, at foreningen selvangiver eventuelle erhvervsmæssige indtægter korrekt, således at indkomstårene ikke senere bliver genoptaget i deres helhed.

Ejerlejlighedsforeningers skattepligt

Ligningsrådets vurdering

Om en ejerlejlighedsforening udgør et selvstændigt skattesubjekt, beror efter Ligningsrådets opfattelse på en konkret vurdering, der tager udgangspunkt i ejerlejlighedsforeningens vedtægter.

Ligningsrådet anser ejerlejlighedsforeninger for at være skattepligtige i følgende tilfælde:

  • Der er en skiftende deltagerkreds.
  • Optagelsen af nye medlemmer sker efter objektive kriterier eller er eventuelt helt fri.
  • Foreningen styres af foreningsorganer (generalforsamlingen og en valgt bestyrelse).
  • Et medlems udtræden er uden retlig betydning for foreningens beståen og giver ikke det udtrædende medlem krav på en andel af foreningens formue.
  • Medlemmerne hæfter kun med deres indskud.

Bortset fra begrænsningen i medlemmernes hæftelse opfylder næsten alle ejerlejlighedsforeninger ovennævnte kriterier.

Ligningsrådet lægger særlig vægt på, om ejerlejlighedsforeningen fortsat består efter en kontinuerlig udskiftning af medlemskredsen. Endvidere om vedtægterne adskiller sig fra et sameje i og med, at det enkelte medlem ikke får en andel af foreningsformuen ved sin udtræden.

Sidstnævnte kan løses ved, at foreningens vedtægter forsynes med en bestemmelse om, at udtrædende medlemmer modtager deres andel af foreningens formue i forbindelse med udtræden.

Samtidig kan det anføres, at nye medlemmer skal indskyde en tilsvarende del.

Hidtidig praksis

At anse ejerlejlighedsforeninger for at være selvstændige skattesubjekter er nyt og strider imod en kendelse fra 1996.

Landsskatteretten fandt dengang,at et medlem var skattepligtigt af en andel af procesrenter, som var tilkendt ejerlejlighedsforeningen ved en retssag. Begrundelsen var, at en ejerlejlighedsforening ikke er et selvstændigt skattesubjekt, når foreningen varetager opgaver inden for dens almindelige formål.

Ejerlejlighedsforeningen opfyldte reglerne i lov om ejerlejligheder, og vedtægterne bestod af normalvedtægten for ejerlejlighedsforeninger. Der er derfor ikke grundlag for at antage, at netop denne ejerlejlighedsforenings vedtægter skulle adskille sig fra vedtægterne i de foreninger, som er involveret i de nye bindende forhåndsbeskeder fra Ligningsrådet.

Vi er uenige

Vi er uenige i Ligningsrådets konklusion i de to bindende forhåndsbeskeder og mener, at den "gamle" praksis bør fastholdes. Altså at der primært bør lægges vægt på, om en ejerlejlighedsforening kun er oprettet med det formål at varetage medlemmernes interesser, herunder administrationen af fællesejede arealer.

Ligningsrådet synes også at have overset to forhold:

  • At det enkelte medlems udtræden sker i forbindelse med salg af lejligheden, hvor det nye medlem normalt ikke skal foretage indskud ved (tvangs)medlemskabet. Det nye medlem viderefører blot det gamle medlems rettigheder og forpligtelser.
  • I tilfælde af foreningens ophør (hvilket efter normalvedtægterne kræver 100% enighed) skal foreningens formue opløses og normalt udlægges til medlemmerne.

Konsekvenser af praksisændringen

Generelt

Hvis en ejerlejlighedsforening anses for at være et selvstændigt skattesubjekt, er foreningen skattepligtig efter selskabsskattelovens foreningsbestemmelser. Det betyder, at foreningen kun er skattepligtig af indkomster fra omsætning med ikkemedlemmer - eksempelvis reklameindtægter i forbindelse med opsætning af gavlreklamer.

Foreningen er også skattepligtig af ejendomsavancer på de af foreningens lejligheder, der har været benyttet i forbindelse med erhvervsmæssig virksomhed.

Renteudgifter

De renteudgifter, som påhviler det enkelte medlem, og som kan henføres til det enkelte medlems ejerlejlighed, kan fortsat fratrækkes ved opgørelsen af medlemmets skattepligtige indkomst.

I relation til renteudgifter fra fælleslån er spørgsmålet, om de enkelte medlemmer af en ejerlejlighedsforening kan fradrage deres andel af den samlede renteudgift fra et fælleslån, når lånet optages af foreningen.

Ligningsrådet har i den forbindelse fastslået, at ejerlejlighedsforeninger ikke handler på egne vegne ved optagelse af fælleslån, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. Som en konsekvens heraf skal de renteudgifter, der er forbundet med fælleslånet, henføres til medlemmerne, som dermed kan fradrage deres andele af den samlede renteudgift fra et fælleslån.

Man skal være opmærksom på, at rentefradragsretten kun overføres til medlemmerne i de tilfælde, hvor ejerlejlighedsforeningen udelukkende optræder som fuldmægtig for medlemmerne. Der kan altså forekomme situationer, hvor det ikke er muligt at opnå rentefradrag for fælleslån hos det enkelte medlem.

Hvis ejerlejlighedsforeningen ikke er et selvstændigt skattesubjekt, er der slet ingen tvivl om, at medlemmerne har ret til at foretage rentefradrag for fælleslån ved indkomstopgørelsen.

Renteindtægter

Ejerlejlighedsforeningen er rette indkomstmodtager af renteindtægter, som realiseres på foreningens bankkonti mv.

Disse renteindtægter er kun skattepligtige, hvis de kan henføres til en erhvervsmæssig aktivitet i foreningen.

Beskatning af ejendomsavance

Salg af det enkelte medlems lejlighed udløser ikke beskatning af avancen, hvis medlemmet blot har anvendt lejligheden til beboelse for sig selv og sin familie i ejerperioden.

Beskatning af ejendomsavance kan komme på tale i de situationer, hvor ejerlejlighedsforeningen sælger en viceværtlejlighed eller et loftrum.

Salg af loftrum

Igennem de senere år er der især i københavnsområdet blevet indrettet beboelseslejligheder i uudnyttede loftrum.

Disse loftrum er som regel ejet af en ejerlejlighedsforening eller dens medlemmer, som afstår loftrummet til en entreprenør, der herefter etablerer lejligheder.

Hvis et loftrum endnu ikke er opdelt (udstykket), anses loftrummet for at være en del af ejendommens fællesareal.

Ved salg af fællesareal handler ejerlejlighedsforeningen på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. En eventuel fortjeneste ved salget vil derfor blive henført til de enkelte medlemmer som rette indkomstmodtagere.

Det betyder, at det enkelte medlem er berettiget til at modtage en andel af salgssummen. Salgssummen skal fordeles efter ejerlejlighedsforeningens fordelingstal. Hvis det solgte endnu ikke er udstykket, og hvis det kan henføres til ejendommens fællesareal, er avancen skattefri for det enkelte medlem, når medlemmet har benyttet sin egen

lejlighed til beboelse for sig selv og sin familie.

Det er en forudsætning for skattefritagelse, at salget af loftrummet er betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke er sket.

Salg af viceværtlejlighed

Hvis ejerlejlighedsforeningen er tinglyst ejer af en lejlighed, der sælges, tilgår en eventuel avance fra salget foreningen som rette indkomstmodtager.

Ejerlejlighedsforeningen er skattepligtig af avancen fra salget af lejligheden, hvis lejligheden har haft tilknytning til en erhvervsmæssig virksomhed, der drives af ejerlejlighedsforeningen i form af eksempelvis udlejning af andre lejligheder. Hvis der derimod ikke drives erhvervsmæssig virksomhed, og en viceværtlejlighed sælges, er avancen skattefri for foreningen.

Hvis ejerlejlighedsforeningen er rette indkomstmodtager, betyder det, at midlerne fra salget af lejligheden skal placeres i ejerlejlighedsforeningen. Ved udlodning af midlerne til medlemmerne er medlemmerne skattepligtige af udlodningen som personlig indkomst.

Skævdeling af vederlag

Hvis medlemmerne fordeler en salgssum på anden vis end efter det almindelige fordelingstal, kan dette medføre en skævdeling af vederlaget. Denne skævdeling vil blive anset for at være skattepligtig.

Selvangivelsespligt

Hvis en ejerlejlighedsforening anses for at være et selvstændigt skattesubjekt, betyder det samtidig, at foreningen bliver selvangivelsespligtig.

Selvangivelsespligten indtræder dog kun, hvis ejerlejlighedsforeningen har erhvervsmæssig indkomst. Er der ingen erhvervsmæssig indkomst, skal der altså ikke indsendes selvangivelse til skattemyndighederne.

 


Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Revitax