Udlejning af fast ejendom

07-02-2003

Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget. Aktiviteten kan dog gøres momspligtig, hvis udlejer ønsker det.

Gode råd

  • En momspligtig virksomhed, som udlejer en del af en fast ejendom til en momspligtig lejer, bør overveje en frivillig momsregistrering af udlejningen.
  • Selv ved udlejning til en ikke-momspligtig lejer bør en frivillig momsregistrering overvejes af hensyn til momsfradrag for omkostninger til vedligeholdelse og om- og tilbygninger.
  • En ophævelse af en frivillig momsregistrering kan få store konsekvenser, herunder udløse momsreguleringsforpligtelsen. En frivillig momsregistrering kan først ophæves efter 2 år.

Definition af fast ejendom

Med "fast ejendom" forstås i momsmæssig henseende både hele bygninger og enkelte lokaler samt grundstykker, herunder træer, avl på roden, hegn, brønde, anlæg og bygningstilbehør, så længe det forefindes på grunden eller bygningen. Broer, tunneler, havneanlæg, sports- og idrætsanlæg og lign. anses også for at være fast ejendom.

I grænsetilfælde er der fast momspraksis for at anvende reglerne i tinglysningsloven, vurderingsloven og afskrivningsloven. Eksempelvis medgår installationer, som er indlagt til selve anvendelsen af bygningen, til den faste ejendom, hvorimod installationer til brug for den erhvervsmæssige aktivitet, der foregår i bygningen, anses for at være løsøre.

Flytbare pavilloner anses for at være fast ejendom, hvis deres placering har en mere permanent karakter. Afgørende er her, om der er foretaget kloakering og indlagt stikledninger osv.

Udlejningens omfang

Den eneste form for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom, som ikke kan momsregistreres frivilligt, er udlejning til boligformål.

Begreberne "bolig" og "boligformål" er ikke nærmere defineret i momslovens forarbejder og har derfor givet anledning til en del usikkerhed. Da momsloven imidlertid har separate regler om den momsmæssige behandling af feriehjem, sommerhuse og lign. til brug for virksomhedens personale, er der en formodning om, at en bolig forudsætter en anvendelse af permanent karakter.

Denne formodning er underbygget af en dom fra 1998, hvor Østre Landsret fastslog, at udlejning af bygninger med henblik på en midlertidig indkvartering af flygtninge og asylansøgere ikke udgør en udlejning til boligformål. Begrundelsen var bl.a., at flygtningene flyttede fra lejren, når deres sag var endeligt afgjort.

Dommen bekræfter en afgørelse truffet af Momsnævnet i 1992 angående en skurby, som bestod af en række specialbyggede containere, der var opstillet på en arbejdsplads. Containerne var møbleret med senge, borde, stole, toilet, bad og køkken og var godkendt til helårsbeboelse. Nævnet traf afgørelse om, at skurbyen ikke skulle betragtes som bolig i momslovens forstand, og at der derfor var fradragsret for moms af udgifter til anskaffelse og drift af skurbyen. Nævnet begrundede bl.a. afgørelsen med, at medarbejderne ikke havde permanent adresse i skurbyen, men tværtimod fast bopæl uden for denne. Det samme synspunkt lå bag en senere afgørelse fra 1998 vedrørende en virksomheds leje af lokaler med kontor-, møde-og overnatningsfaciliteter, som skulle anvendes i forbindelse med salgs- og mødeaktiviteter på Sjælland. Nævnet anså ikke lokalerne for at udgøre en bolig i momslovens forstand.

Begrebet "boligformål" kan ikke anvendes i forbindelse med hestepensioner, hundekenneler og lign. Udlejning af stalde eller andre faciliteter, som skal bruges til pasning af dyr, kan derfor omfattes af en frivillig momsregistrering.

En frivillig momsregistrering kan først ophæves efter 2 år. Der vil derfor tidligst være mulighed for igen at udleje den faste ejendom uden moms efter udløbet af denne frist. Hvis ejendommen sælges eller inddrages til andre momspligtige formål end udlejning, bortfalder 2-års-reglen.

Fejl i forbindelse med udlejning

Hvis en momspligtig virksomhed udlejer fast ejendom uden moms, er den omfattet af reglerne om delvis fradragsret for fællesomkostninger. Det betyder, at moms på f.eks. revision og edb kun delvist kan fradrages.

Ofte udlejer en momsregistreret virksomhed en andel af sine produktions-, kontor- eller butikslokaler til en anden momsregistreret virksomhed, uden at udlejningen momsregistreres frivilligt. Det er i praksis ikke usædvanligt, at udlejeren i disse situationer alligevel momser huslejen ud fra den betragtning, at både udlejer og lejer er momsregistrerede.

Men situationen kan have den konsekvens, at told- og skattemyndighederne nægter udlejeren momsfradrag for omkostninger vedrørende den andel af ejendommen, der benyttes til udlejning. Begrundelsen er, at denne del af ejendommen anvendes til ikke-momspligtig udlejning som følge af den manglende frivillige momsregistrering.

Samtidig vil myndighederne kunne fastholde indbetaling af huslejemomsen til statskassen eller alternativt kræve, at lejeren tilbagebetales den opkrævede moms.

Efter nyere dansk momspraksis kan konsekvensen for lejeren være, at der ikke kan opnås momsfradrag for huslejemomsen. Begrundelsen vil være, at en grundlæggende forudsætning for momsfradrag er, at virksomheden ligger inde med en korrekt faktura. En momsbelagt huslejefaktura udstedt af en virksomhed, som ikke er frivilligt

momsregistreret for udlejningen, er ikke korrekt.

Det er derfor vigtigt både for udlejer og lejer, at udlejer har bragt forholdet vedrørende frivillig momsregistrering i orden over for myndighederne.

Gevinstmuligheder ved frivillig momsregistrering

Fordelen ved en momspligtig udlejning eller bortforpagtning er dels, at der er fradrag for momsen på udlejers direkte omkostninger til opførelse, om- og tilbygning, reparation eller vedligeholdelse af det udlejede, og dels, at der er helt eller delvist fradrag for moms på udlejers fællesomkostninger.

En ellers momsfri virksomhed, som frivilligt lader sig registrere for udlejning, kan dermed begynde at fradrage en andel af momsen på fællesomkostningerne og hele momsen på reparation og vedligeholdelse af den udlejede ejendom.

Når en lejlighed udlejes til en momsregistreret virksomhed med henblik på, at virksomhedens medarbejdere kan overnatte i forbindelse med udførelsen af arbejdsopgaver, kan udlejer med fordel lade sig frivilligt momsregistrere for udlejningen og opnå fradrag for en del af sine omkostninger. Momsen på lejebeløbet kan samtidig fradrages hos lejeren, da benyttelsen af lejligheden ikke anses for at være beboelse i momslovens forstand.

Momsreguleringsforpligtelse

Ved ophør af den frivillige momsregistrering af en fast ejendom skal en andel af den refunderede moms på om- og tilbygning samt vedligeholdelse tilbagebetales til staten. Den del af momsen, der skal tilbagebetales (momsreguleringsforpligtelsen), afskrives lineært over 10 år ved om- og tilbygning, men over 5 år vedrørende vedligeholdelse.

Normalt skal den opkrævede husleje svare til markedslejen for tilsvarende fast ejendom. Der kan dog være tilfælde, hvor den faste ejendom er så speciel, at en markedsleje ikke kan fastlægges.

Hvis ejendommen er nyopført, anerkender told- og skattemyndighederne i praksis, at den årlige leje beregnes som et beløb svarende til de renter, bidrag og afdrag, som ejeren skulle betale, hvis byggeriet var finansieret ved et 20-årigt realkreditlån. Alt andet lige betyder dette, at momsen på opførelsen tilbagebetales i form af huslejemoms i løbet af 20 år. Men da reguleringsforpligtelsen som nævnt er afskrevet efter 10 regnskabsår, kan ejeren på dette tidspunkt ophæve den frivillige momsregistrering uden momsmæssige konsekvenser.

Eksempel

En sportshal opføres i 2003 for 10 mio. kr. plus moms 2,5 mio. kr. - i alt 12,5 mio. kr. Sportshallen udlejes til en ikke-momsregistreret sportsklub for en husleje på ca. 1 mio. kr. om året. Det svarer til ydelsen på et 20-årigt realkreditlån.

Hvis udlejningen i stedet omfattes af en frivillig momsregistrering, vil udlejer kunne få refunderet opførelsesmomsen på 2,5 mio. kr., og ved fastsættelse af huslejen skal der nu kun forrentes 10 mio. kr. Dermed kan huslejen beregnes til at udgøre ca. 800.000 kr. plus moms 200.000 kr. - altså stadig 1 mio. kr. om året.

Efter 10 år ophæves den frivillige momsregistrering, og set fra sportsklubbens side bliver huslejen nu nedsat fra 1 mio. kr. til 800.000 kr. En fordel, som ikke ville være mulig, hvis sportshallen ikke havde været frivilligt momsregistreret fra starten.

 


Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Revitax