Kan rentefælder klappe?

3. maj 2018

Rentens størrelse har betydning

Ingen kan betvivle, at i hvert tilfælde ældre mennesker ryster vantro på hovedet en gang i mellem. Det har de altid gjort, for ungdommen er jo helt på afveje, og dengang JEG var en lille dreng i korte bukser …

Jo, siger drengen. Renten på et kreditforeningslån var oppe at snuse til 22 % i firserne (hvor de korte bukser godt nok for længst var overstået). På aftaleindlån kunne man for få år siden endog få en god renteindtægt.

I øjeblikket kan man så opleve, at man får udbetalt renter af sit lån, idet renten er negativ (ved hjælp af diverse bidrag er det dog ikke helt så rosenrødt).

Oven i det hele skal mange betale banken renter for at låne den sine penge, i hvert tilfælde hvis man har en del stående på bogen.

Vi tager den igen: Låner man penge i kreditforeningen, får man rente udbetalt. Sætter man penge i banken, skal man betale rente for det.

Hvordan er vi da kommet så tosset af sted? Kunne man forestille sig, at man på en eller anden måde byttede, så kreditforeningslånet blev et tilgodehavende og bankindeståendet et lån – bare for at prøve at fatte det?

Samfundets skyld? Tjah. Udlandet? Måske. Udbud og efterspørgsel? Næppe helt.

Denne artikel vil ikke prøve at forklare mikroøkonomiske eller makroøkonomiske teorier. Vi vil udelukkende se på de konsekvenser, man selv bør tænke over.

Privatøkonomien

Den lave rente på realkreditlån har betydet, at flere har fået råd til at købe fast ejendom eller at få omlagt de bestående lån til en billigere type, og derigennem har man fået flere penge mellem hænderne i det daglige.

Den lave rente har utvivlsomt også betydet en prisstigning på fast ejendom. Når der ydes kredit, ses der på ydelse og rådighedsbeløb for personen – og når man har råd til mere, stiger efterspørgslen – og så stiger priserne alt andet lige, må det antages.

Her er det så, det ene øjenbryn bør løftes. I gamle dage (der, hvor bukserne var kortere) herskede havregrødsteorien. Bare hold ud et par år, så har den kraftige inflation og lønudvikling gjort, at havregrøden igen kan erstattes af mere eksotiske spiser.

Inflation og lønudvikling er ikke længere nær så kraftig. Det betyder, at sætter man sig hårdt, sidder man hårdt længere – og man bliver på den måde mere sårbar økonomisk.

Vi har nu sneget os ind på pointen: Hvad nu, hvis kreditforeningsrenten stiger igen? Mange af de helt billige lån skal refinansieres årligt eller op til hvert femte år.

For nemheds skyld: Man skylder 1 million kr. i huset, og har man lånt millionen til den helt uhyrlige rente på 1 % (flexlån), er den årlige udgift til rente rundt regnet 10.000 kr. Vi taler ikke ydelse, thi oven i kommer bidrag samt afdrag (hvis sådanne betales).

Nu stiger renten til 10 %, og man skylder fortsat 1 million kroner. En hurtig hovedregning fortæller, at ens ydelse dermed er steget 90.000 kr. eller 7.500 kr. om måneden.

Kan privatøkonomien så holde til det? Hvis man nu ikke skylder 1, men 4 millioner i parcelhuset?

Indvendingerne står i kø: Så høj kan renten ikke blive! Aldrig! Den lille dreng stikker hovedet frem og siger: Sludder! Den kan blive, hvad det skal være! Tænk på min relative ungdom, hvor den var knap 22 %!

Næste indvending: Så kan man konvertere sit lån. Ja, men til hvad? Uanset om man kan konvertere sig til en lavere restgæld, må det antages, at ydelsen bliver højere. Rentefælden er klappet.

Tredje indvending: Så må man realisere den kostbare ejendom. Fint, siden renten begyndte at stige, er huspriserne raslet ned, og der er flere sælgere end købere på markedet. Oven i det hele er man blevet “teknisk insolvent” – man skylder mere i huset, end det er værd.

Nu skal vi ikke male fanden på væggene (da slet ikke, hvis huset står foran et salg) – men man skal tænke sig om: Er der luft i privatøkonomien til, at renten eksempelvis stiger til bare 5 %? Den overvejelse bør man altid gøre sig. At låne en masse penge er ikke nødvendigvis svært, men man skal også kunne betale dem tilbage og forrente dem uden at skulle tilbage til havregrøden.

En overvejelse værd: Skal man låse renten fast i en længere årrække – nu, mens det er billigt?

Virksomhedsøkonomien

Det forekommer ret klart, at virksomheder alt andet lige har bedre muligheder ved lave rentesatser. Det er billigere at investere, og det kan skabe arbejdspladser i landet. Det er også individuelt, hvad det betyder for den enkelte virksomhed.

Det betyder ikke, at man som virksomhedsejer ikke skal passe på renteudgiften. Man skal desuden være opmærksom på, om ens gæld er med variabel eller fast rente.

Der er et helt særligt hjørne, der er spændende: Investeringsejendomme, herunder ejendomme med udlejning af beboelse.

I disse tilfælde opererer man typisk med en afkastprocent. Den aktuelle ejendom skal eksempelvis give et afkast på 5 % til dækning af investeringer, opsat vedligeholdelse og rente af den investerede kapital.

Derfor er der regler om, at man i regnskabet skal fortælle om følsomheden i afkastet og dermed ejendommens værdi i tilfælde af rentefald eller rentestigninger. Det er den eneste måde, man kan vurdere en ejendoms aktuelle værdi på.

Før seneste nedadgående justering af priser på ejendomme og værdipapirer for ca. 10 år siden så man nogle meget små krav til afkast. Man opererede i visse markeder og blandt visse entreprenante personer med afkastprocenter langt lavere end 5 %, der i et vist omfang er anerkendt som et fornuftigt udgangspunkt.

Resultat: Kollapsede ejendomsimperier, bobler, krakkede banker og en negativ stemning i samfundet. Penge blev futtet af i hurtigere tempo, end de kom ind (de kom nemlig aldrig ind) på det hurtige liv i storbyerne og på landevejene (og til dels også lidt uden for samme).

Derfor skal man altid kigge på afkastprocenten, når man skal vurdere værdien af en erhvervsejendom. Hvad betyder det for værdien, hvis renten stiger med eksempelvis 2 procentpoint – er tvangsauktionen under opmarch?

Hvad er det, der er i gang på markedet for investeringsejendomme lige nu? Er vi igen på vej mod uholdbart lave afkastprocenter?

Alt i alt

Der er god grund til at glæde sig over lave renter – men vi skal passe på bobler. Det kan vi som individer ikke gøre meget ved (ud over at vi gladeligt betaler, hvad ejendomsmægleren forlanger, for “det kan markedet bære”). Bobler har i mange år være konstateret på ejendomsmarkedet og aktiemarkedet – og vi skaber dem selv.

Det, vi kan gøre, er at gardere os; at tænke os om og lægge en god risikomargin ind. Hvad vil jeg tåle. Hvad kan jeg tåle? Der er ikke meget hjælp at hente, når først det går galt.

Samfundsøkonomien har vi ikke nævnt i denne artikel. Den har vi andre organer, der diskuterer og regulerer.

Tilbage til oversigt